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大唐臻观“去化率”堪忧 接近5年时间还有三分之一未售

2021-06-05 22:50:19 来源:和讯房产西南频道

在南宁提到大唐臻观,相信很多业内外人士都并不陌生。它是2016年9月28日历经107轮土拍鏖战,被大唐地产(股票代码:2117.HK)旗下广西唐桂投资有限公司以15.6亿元重金拍下的东盟商务区铜鼓岭路上最后一块纯住宅地块项目,楼面价高达11400元/㎡,刷新了当时南宁最高楼面价纪录而成为“地王”。从拿地至今接近5年时间,这个占地面积46000㎡、建筑面积218000 ㎡,规划总户数为738户的住宅项目依然在打造中,并剩下三分之一房源仍处于未售状态。

“蜗牛般”的销售速度

试图打开销售“去化”并抢占市场,大唐地产(股票代码:2117.HK)早在2018年首开预售起至当年8月份期间共计推出72套房源,通过低价出量的策略对大唐臻观这个大平层项目进行了销售引流,位列当年1-8月份的豪宅销售成交金额榜TOP5和豪宅销售面积TOP5之首。然而,这样的数据也让人一目了然地看到了所谓豪宅类别中大唐臻观极低的销售均价——21810元/㎡,单套总价也均低于上榜的其它项目,这样的价格对于楼面价高达11400元/㎡的大唐臻观来说,能做到不亏本已是万幸。

据克而瑞的统计数据,算下来每套总价分别为:大唐臻观约383万元、凯旋1号约1100万元、江山御景约823万元、荣和公园墅约1100万元。尽管如此,大唐臻观在2018年就已批准预售的房源中,至今也未实现售罄。任何一个开发商拿地目的都是想通过项目开发赢利,更何况面对高昂的地价成本,在交通便利,周边配套又十分成熟的大唐臻观,在不到万不得己之时显然大唐地产也不会傻傻地持续走低价策略去引流。

随着2019年南宁楼市整体向好,大唐臻观的销售均价也已从21000多元/㎡提升到了23000-25000元/㎡之间,尽管批准的预售依然未销售完,但相比2018年还是有很好大的好转,然而好景不长。2020年从新冠疫情开始大唐臻观销量明显放缓,在现今全国疫情防控得到明显好转之下,依然呈现出“蜗牛般”的销售速度。规划总户数为738户的大唐臻观,至今还有约三分之一的房源处于未售状态。

被“地王”困扰的大唐臻观

根据南宁市住房和城乡建设局网站公开的商品房“预售信息查询”中我们可以看到,在大唐臻观已批准预售的735套住宅房源中,截至目前还有246套房源仍处于未售状态(包含其中4套处于限售状态);此外,在已批准的1205个地下停车位的预售中,截至目前仅售出83个车位,大量车位仍处于未售状态。

回首那个当时南宁楼市整体均价刚破“8”的日子里,大唐地产与很多在南宁的开发商一样,都想拿好地,来年还有项目继续做。2016年9月28日,大唐地产经过107轮土拍鏖战,以15.6亿元重金拿下东盟商务区铜鼓岭路上的最后一个纯住宅地块,楼面价高达11400元/㎡,刷新了当时南宁最高楼面价纪录而成为“地王”。

高价拿地后的大唐地产由于地价成本高,在面对产品定位和推盘节奏上显得十分不坚决。接下来的400多天的时间里,外界既看不到产品的定位,也看不到有任何预售消息,直到2018年3月份取得预售许可之后,在当年的4月份才公开对外宣称大唐臻观推出首期产品的预售。

高容积率之下尴尬的产品定位

大唐臻观位于青秀区凤岭南东盟商务区铜鼓岭路5号,这个占地面积46000 ㎡、建筑面积218000 ㎡、楼面价高达11400元/㎡的项目,被大唐地产定位成了13栋的小高层建筑,总套数为738户的大平层住宅,但容积率却又在3.0,在这样的指标之下用于住宅的建筑密度只有增加,而居住舒适度和可用于小区景观打造的地方必然将大打折扣。“没有什么品质感,除了户型大和价格高之外,我暂时还没有感受到跟我们花1万多块钱的单价去购买普通高层住宅有啥区别?”从大唐臻观销售中心看房出来的李女士如是说道。

大平层住宅产品的豪气,往往不仅仅在于它是大户型、拥有便利的交通和成熟的生活配套之外,更在于高品质的人居环境。在青秀区铜鼓岭路上每天行进着各种大大小小的车辆上万次,对于产生的车辆噪声、车辆尾气和路上粉尘的污染,用大唐臻观业主张先生的话来说:“当时我们买的时候真是没有想到这个问题,买了之后我们才感受到这些问题,花几百万在这里买一套大平层,真的是太不值了!”

据大唐臻观置业顾问李小姐(化名)介绍,项目目前正在推出的是第三期产品,户型建面约169-340㎡之间,均价在24000元左右/平方米,毛坯交付,这期的房子将于2022年交付给业主,目前所剩房源已不多了。事实上,根据南宁市住房和城乡建设局网站公开的商品房“预售信息查询”中我们可以看到,从拿地至今接近5年时间里,规划总户数为738户的大唐臻观截至目前依然还有三分之一的房源仍处于未售状态;在已批准的1205个地下停车位的预售中,截至目前仅售出83个车位!

(责任编辑:杨斌)